L’erreur que je vois le plus souvent ? Des acheteurs qui font une simulation sur le site de leur banque, obtiennent un chiffre, et partent visiter des biens sur cette base. Trois mois plus tard, refus de prêt. Le simulateur leur avait donné une estimation, pas une garantie. Soyons clairs : simulateur bancaire et simulateur de courtier ne font pas le même travail. L’un vous montre ce que votre banque accepte de vous prêter. L’autre compare ce que plusieurs établissements peuvent vous proposer après négociation. Cette distinction change tout, surtout si vous avez des primes, un profil atypique, ou simplement l’envie de ne pas payer plus que nécessaire.
Banque vs courtier : les 4 différences clés en 30 secondes
- Simulateur banque = ses conditions uniquement. Courtier = multi-banques.
- Taux affichés banque = théoriques. Courtier = négociés selon profil.
- Banque = autonomie. Courtier = accompagnement jusqu’à l’offre.
- Profils atypiques (indépendants, SCI) : courtier recommandé.
Ce que calcule vraiment chaque type de simulateur
Le simulateur de votre banque utilise une seule grille tarifaire : la sienne. Il applique le taux qu’elle propose à des clients de votre profil, avec ses propres critères d’évaluation des revenus. Franchement, c’est logique. Une banque n’a aucun intérêt à vous montrer qu’un concurrent fait mieux.
Le simulateur d’un courtier fonctionne différemment. Il compare les offres de plusieurs établissements partenaires et intègre des paramètres que les simulateurs bancaires simplifient souvent : vos primes moyennées sur trois ans, vos revenus locatifs, votre épargne disponible. Selon le guide officiel Service-Public, votre capacité d’emprunt dépend du taux d’effort, qui ne doit pas dépasser 35% de vos revenus mensuels. Mais la manière de calculer ce 35% varie d’un établissement à l’autre.
Dans mon accompagnement d’emprunteurs, je constate régulièrement que ceux qui se limitent au simulateur de leur banque passent à côté d’écarts significatifs. Sur les dossiers que j’ai suivis, l’écart entre le taux proposé par la banque principale et le meilleur taux négocié via courtier oscillait entre 0,2 et 0,5 point. Ce constat varie selon les établissements et les périodes, mais il illustre une réalité : comparer reste indispensable.
Le piège du taux d’usure : En janvier 2026, le taux d’usure pour les prêts immobiliers plafonne autour de 5,13%. Ce seuil, révisé chaque trimestre par la Banque de France, limite le TAEG total (intérêts + assurance + frais). Un simulateur bancaire ne vous préviendra pas toujours si vous frôlez cette limite.
Les 3 différences qui changent tout pour votre dossier
J’ai accompagné suffisamment de dossiers pour identifier les trois points où l’écart entre simulateur bancaire et simulateur courtier devient flagrant. Ce ne sont pas des détails techniques. Ce sont des éléments qui peuvent vous faire gagner ou perdre 10 000 à 20 000 € de capacité d’emprunt.
La méthode de calcul de votre capacité d’emprunt
Le HCSF impose depuis janvier 2022 un taux d’endettement maximum de 35% et une durée de remboursement plafonnée à 25 ans. Tous les simulateurs appliquent cette règle. La différence réside dans ce qu’ils incluent dans vos revenus.
Un simulateur bancaire classique prend généralement votre salaire net fixe. Point. Vos primes annuelles ? Peut-être, si vous les déclarez et si la banque accepte de les moyenner. Vos revenus locatifs ? Souvent minorés de 30%. Un courtier, lui, sait que certaines banques acceptent d’intégrer les primes sur 36 mois, que d’autres valorisent mieux les revenus fonciers. Cette connaissance du terrain change le résultat final.
Sophie et Marc : de 180 000 € à 195 000 € de capacité
J’ai accompagné ce couple trentenaire l’année dernière. Revenus combinés : 4 200 € nets, CDI tous les deux. Le simulateur de leur banque affichait 180 000 € de capacité. Lors de la demande réelle, refus. La banque n’avait pas intégré correctement leurs primes annuelles (environ 3 000 € chacun). Via un courtier, le recalcul avec primes moyennées sur 36 mois a donné une capacité réelle de 195 000 €. Quinze mille euros de plus, accès à un bien mieux situé.
Les taux affichés : promesse ou réalité ?
Selon l’étude de l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers s’établissait à 3,20% toutes durées confondues en janvier 2026. Mais ce chiffre masque une dispersion importante selon les profils et les établissements.
Le simulateur de votre banque affiche un taux standard. C’est son barème officiel. Sauf que ce barème, votre conseiller peut le négocier. Ou pas. Ça dépend de votre ancienneté, de vos avoirs, de l’humeur du jour. Un simulateur courtier affiche des taux déjà négociés avec ses partenaires bancaires. La promesse est plus proche de la réalité finale.
| Critère | Simulateur bancaire | Simulateur courtier |
|---|---|---|
| Banques comparées | 1 seule (la vôtre) | 10 à 50+ partenaires |
| Taux affiché | Grille standard | Taux négocié selon profil |
| Intégration assurance | Rarement | Systématique (TAEG complet) |
| Accompagnement | Aucun ou RDV à prendre | Expert dédié inclus |
| Attestation financement | Non | Oui, gratuite |
Pour approfondir votre comparaison, consultez notre sélection des meilleurs simulateurs de crédit immobilier disponibles sur le marché.
L’accompagnement après la simulation
Un simulateur bancaire vous donne un chiffre. Ensuite, vous êtes livré à vous-même. Il faut prendre rendez-vous, apporter les justificatifs, attendre la réponse. Un simulateur courtier s’inscrit dans un processus plus complet : la simulation n’est que l’étape 1. L’étape 2, c’est l’analyse de votre dossier par un expert. L’étape 3, c’est la négociation avec les banques partenaires.
La Banque de France rappelle que les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20% pour déroger aux règles du HCSF. Encore faut-il savoir la demander, et auprès de quel établissement. Un courtier connaît ces subtilités.
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Simulation banque : résultat indicatif -
Simulation courtier : résultat affiné -
Attestation de financement si dossier transmis -
Offres bancaires définitives après négociation
Comment Pretto combine simulation et accompagnement expert
Le problème des simulateurs classiques, c’est qu’ils s’arrêtent au chiffre. Pretto, courtier en ligne spécialisé en crédit immobilier, a choisi une approche différente : la simulation n’est que la première étape d’un accompagnement complet.
Concrètement, la simulation Pretto prend 3 minutes et intègre les mêmes calculs qu’un courtier en agence : capacité d’emprunt selon la règle des 35%, mensualités avec assurance, et surtout, des taux réellement négociables. Pour les profils atypiques — indépendants, freelances, achats en SCI — les experts Pretto savent moyenner les revenus sur 2-3 ans et intégrer les spécificités que les simulateurs bancaires ignorent.
3,40%
Meilleur taux négocié sur 25 ans chez Pretto
L’avantage concret : une attestation de financement gratuite, délivrée après étude du dossier, qui crédibilise votre candidature auprès des vendeurs. Sur le volet assurance emprunteur, Pretto annonce jusqu’à 65% d’économie par rapport aux contrats bancaires standards — un poste de dépense souvent négligé mais qui peut représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
Pretto se positionne ainsi entre le simulateur autonome et le courtier traditionnel : l’efficacité du digital combinée à l’expertise d’un conseiller dédié. Pour les primo-accédants pressés ou les profils que les banques classiques peinent à traiter, c’est un gain de temps et de sérénité.
Quel simulateur choisir selon votre profil
Votre voisin qui a emprunté sans passer par un courtier n’a pas forcément eu tort. Et votre collègue qui jure par son courtier non plus. La vérité, c’est que le bon outil dépend de votre situation. Voici comment trancher.
Quel simulateur pour votre profil ?
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Vous êtes salarié CDI avec revenus stables et client fidèle de votre banque :
Le simulateur de votre banque peut suffire pour une première estimation. Mais croisez avec un simulateur courtier pour vérifier que vous n’avez pas mieux ailleurs.
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Vous êtes indépendant, freelance ou en CDD :
Passez directement par un courtier. Les simulateurs bancaires standards sous-estiment souvent votre capacité réelle en ne sachant pas moyenner correctement vos revenus variables.
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Vous achetez en SCI ou à plusieurs :
Courtier indispensable. Les calculs de capacité en SCI sont complexes et mal gérés par les simulateurs grands publics.
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Vous êtes pressé et voulez une attestation de financement rapidement :
Un courtier en ligne type Pretto permet d’obtenir simulation et attestation en quelques jours, là où une banque peut mettre plusieurs semaines.
Conseil pro : Ne vous fiez jamais à une seule simulation. Faites-en au moins deux : une chez votre banque, une chez un courtier. L’écart de résultat vous donnera une idée du potentiel de négociation.
Si vous avez déjà un crédit en cours et souhaitez l’optimiser, notre comparateur de rachat de crédits peut vous aider à réduire vos mensualités avant même de penser à un nouvel emprunt.
Vos questions sur les simulateurs de crédit immobilier
Le simulateur de ma banque est-il fiable ?
Il donne une estimation basée sur les grilles tarifaires de votre banque uniquement. Le résultat est indicatif : le taux réel peut différer après négociation ou analyse approfondie de votre dossier. Ce n’est pas un engagement.
Un courtier en ligne, c’est gratuit ?
La simulation est gratuite. Le courtier se rémunère par une commission versée par la banque qui accorde le prêt. Vous ne payez donc rien si le prêt n’est pas signé. Certains courtiers facturent des frais de dossier en complément, vérifiez les conditions.
Pourquoi les résultats diffèrent entre simulateurs ?
Chaque simulateur utilise ses propres hypothèses : taux de référence, méthode de calcul des revenus, intégration ou non de l’assurance. Un courtier intègre généralement plus de variables et compare plusieurs grilles tarifaires.
Ma banque va-t-elle mal le prendre si je passe par un courtier ?
Non. Les banques travaillent régulièrement avec des courtiers et reçoivent une part importante de leurs dossiers par ce canal. Cela ne compromet pas votre relation client existante.
Combien de temps prend une simulation chez un courtier ?
En ligne : 3 à 5 minutes pour la simulation initiale. L’attestation de financement peut suivre en 24 à 48 heures si vous transmettez rapidement les justificatifs demandés.
Votre plan d’action immédiat
Les 4 étapes pour ne pas se tromper de simulateur
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Faites une première simulation sur le site de votre banque pour avoir une base de référence
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Comparez avec au moins un simulateur courtier pour mesurer l’écart potentiel
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Vérifiez que vos primes et revenus variables sont bien intégrés dans le calcul
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Demandez une attestation de financement avant de visiter des biens pour crédibiliser votre candidature
Limites des simulations en ligne :
- Les résultats sont indicatifs et dépendent des informations que vous déclarez
- Les taux affichés peuvent varier selon votre profil exact et les conditions du moment
- Seule une étude de dossier complète par un professionnel garantit l’accès aux conditions présentées
Pour toute décision de financement engageante, consultez un courtier certifié ORIAS ou le conseiller bancaire de votre établissement.